 |
| Setu Sebagai Lahan Resapan Air Alami |
Koran Jakarta. Musim hujan identik dengan banjir. Dalam kancah pasar properti, banjir menjadi fenomena alam yang sangat memengaruhi sisi bisnis produk properti, terlebih hunian. Lokasi yang biasa menjadi langganan banjir adalah perumahan-perumahan yang berdiri di atas daerah resapan air.
Faktor banjir ini, jika tidak diperhatikan serius oleh pengembang, bakal menurunkan penjualan. Di Jakarta, misalnya, kawasan perumahan yang terbebas dari banjir menjadi syarat yang menentukan bagi konsumen dalam memilih produk hunian. Untuk saat ini, hunian di perumahan bebas banjir seperti itulah yang barangkali akan menjadi pilihan utama konsumen di Jakarta dan sekitarnya.
Terlepas dari hal tersebut, ada pertanyaan mengemuka, yakni apakah pilihan itu juga masih akan berlaku lima atau 10 tahun ke depan? Dengan kata lain, apakah konsep pengembangan, terutama dari kawasan-kawasan perumahan yang pada 2002 dan 2007 lalu sempat terimbas banjir besar yang menghantam Jakarta, juga telah mengantisipasi kemungkinan banjir yang akan terjadi di masa-masa kini dan datang?
Bagi pengembang, strategi penanggulangan banjir sama halnya dengan sejumlah fasilitas pendukung lain yang tidak kalah penting sebagai daya tarik penjualan. Pengembang yang memiliki produk hunian di kawasan rawan banjir memerlukan perhatian lebih terhadap daerah resapan air yang biasanya difasilitasi secara khusus melalui penyediaan lahan selain melengkapinya dengan sistem pengairan dan penampungan air yang memadai.
Oka M Kahuripan, Direktur LJ Hooker Indonesia, mengatakan pascabanjir besar dekade lalu yang menerjang sebagian besar wilayah Jakarta dan sekitarnya, memang sulit memetakan sejumlah wilayah ke dalam daerah yang rawan banjir dan bebas banjir. Menurut dia, akibat hal tersebut, fenomena alam itu secara umum merata di berbagai wilayah di DKI Jakarta. Namun, kata dia, perlu diketahui peran pengembang dalam meminimalisasi dampak banjir yang terjadi agar tidak masuk ke wilayah perumahan.
Sekarang ini, jelas Oka, sejumlah pengembang perumahan di Jakarta memang telah menerapkan berbagai strategi agar hunian yang dikembangkannya bebas dari banjir. Terlepas dari hal tersebut, kata dia, pengembang berupaya agar bencana banjir yang pernah terjadi tidak memengaruhi daya jual produk properti. "Belajar dari bencana banjir lalu membuat market shock. Setidaknya pada tahun-tahun lalu penjualan properti di Jakarta drop sampai 10 persen," kata Oka kepada Koran Jakarta, Jumat (13/1). Menurut dia, banjir dalam jangka pendek memang akan sangat berdampak pada konsumen.
Namun, lanjut dia, tidak hanya itu yang menjadi pertimbangan dasar konsumen. Untuk jangka panjang, konsumen melihat dampak banjir terjadi beberapa saat. Meski hunian berada di wilayah yang rawan banjir, fasilitas yang menjadi kebutuhan juga menjadi faktor bagi konsumen agar tetap bertahan di wilayah itu meski rawan banjir. "Di Jakarta Utara seperti Kelapa Gading, konsumen tetap memilih wilayah itu sebagai tempat hunian karena kelengkapan fasilitas meski wilayahnya tergolong rawan banjir," tambah Oka.
Di pihak lain, Andrian Budi Utama, Direktur Sentul City, mengatakan pengembangan wilayah hunian yang bebas dari banjir memang tidak lepas dari faktor geografis tempat wilayah perumahan dikembangkan. Selain itu, peran pengembang menjaga kualitas lingkungan dalam wilayah yang dikembangkannya sangat dibutuhkan agar lingkungan dapat bertahan untuk jangka waktu yang lebih panjang. "Pengadaan daerah resapan air melalui pembukaan lahan terbuka hijau adalah salah satu cara mencegah kerusakan lingkungan selain banjir," kata Andrian, Jumat (13/1).
Menurut dia, dengan adanya ruang terbuka hijau dalam suatu kawasan hunian, berarti pengembang turut melestarikan keragaman hayati selain menjaga kesehatan penghuni kawasan. "Paling tidak, 50 sampai 60 persen lahan memang harus dialokasikan sebagai ruang terbuka hijau sebagai daerah resapan air selain penerapan sistem penampungan air," tambah Andrian.
Dijelaskan Andrian, faktor geografis seperti kawasan yang lebih tinggi di atas permukaan laut juga turut menentukan kerawanan suatu daerah dari banjir. Khusus Jakarta, faktor penurunan tanah karena daerahnya yang tidak lebih tinggi dari permukaan laut membuat sebagian besar wilayah Jakarta rawan banjir. "Belum lagi penyerapan air tanah yang turut membuat tanah di Jakarta menurun tiap tahun, menyebabkan rawan banjir."
Wilayah Penyangga
Wilayah penyangga Jakarta lainnya, seperti, Sentul, Bogor, aman dari banjir karena berada di atas ketinggian permukaan laut serta masih memiliki banyak ruang terbuka hijau dan menjadi hulu berbagai sungai, seperti Ciliwung dan Cisadane, yang mengalir ke Jakarta, Bekasi, dan Tangerang.
Sungai lebih kecil ialah Kali Cikeas, Kali Sunter, Kali Cipinang, Kali Baru, Kali Pesanggerahan, Kali Grogol, dan Kali Krukut. "Posisi kami 300 sampai 500 meter dari permukaan laut. Kami juga menyedikan hampir 27 hektare (ha) ruang terbuka hijau. Ini memungkinkan Sentul City bebas dari banjir," jelas Adrian.
Secara terpisah, Anton Sitorus, Manajer Riset Jones Lang LaSalle, beberapa waktu lalu, mengatakan saat ini sulit mencari lokasi perumahan yang bebas banjir. Sebab perumahan yang pada 2002 lalu tidak kebanjiran saat ini banyak yang terkena banjir.
Sejumlah wilayah penyangga Jakarta paling aman yang terbebas dari banjir, menurut Anton, ialah perumahan di Kota Bogor seperti Bogor Nirwana Residence (BNR), Rancamaya (420 ha), dan Bogor Park Residence. Perumahan-perumahan tersebut tanahnya paling tinggi, yaitu sekitar 400 hingga 500 meter di atas permukaan laut dan dikembangkan dengan konsep resor dengan rasio terbangun 20 hingga 30 persen serta dilengkapi sistem drainase yang baik.
Sebagian besar perumahan di daerah Serpong, seperti BSD City, Alam Sutera, Summarecon Serpong, serta beberapa perumahan lain di daerah Cibubur, Depok, dan Bogor, bisa digolongkan ke dalam perumahan bebas banjir karena faktor lokasinya.
Faktor banjir ini, jika tidak diperhatikan serius oleh pengembang, bakal menurunkan penjualan. Di Jakarta, misalnya, kawasan perumahan yang terbebas dari banjir menjadi syarat yang menentukan bagi konsumen dalam memilih produk hunian. Untuk saat ini, hunian di perumahan bebas banjir seperti itulah yang barangkali akan menjadi pilihan utama konsumen di Jakarta dan sekitarnya.
Terlepas dari hal tersebut, ada pertanyaan mengemuka, yakni apakah pilihan itu juga masih akan berlaku lima atau 10 tahun ke depan? Dengan kata lain, apakah konsep pengembangan, terutama dari kawasan-kawasan perumahan yang pada 2002 dan 2007 lalu sempat terimbas banjir besar yang menghantam Jakarta, juga telah mengantisipasi kemungkinan banjir yang akan terjadi di masa-masa kini dan datang?
Bagi pengembang, strategi penanggulangan banjir sama halnya dengan sejumlah fasilitas pendukung lain yang tidak kalah penting sebagai daya tarik penjualan. Pengembang yang memiliki produk hunian di kawasan rawan banjir memerlukan perhatian lebih terhadap daerah resapan air yang biasanya difasilitasi secara khusus melalui penyediaan lahan selain melengkapinya dengan sistem pengairan dan penampungan air yang memadai.
Oka M Kahuripan, Direktur LJ Hooker Indonesia, mengatakan pascabanjir besar dekade lalu yang menerjang sebagian besar wilayah Jakarta dan sekitarnya, memang sulit memetakan sejumlah wilayah ke dalam daerah yang rawan banjir dan bebas banjir. Menurut dia, akibat hal tersebut, fenomena alam itu secara umum merata di berbagai wilayah di DKI Jakarta. Namun, kata dia, perlu diketahui peran pengembang dalam meminimalisasi dampak banjir yang terjadi agar tidak masuk ke wilayah perumahan.
Sekarang ini, jelas Oka, sejumlah pengembang perumahan di Jakarta memang telah menerapkan berbagai strategi agar hunian yang dikembangkannya bebas dari banjir. Terlepas dari hal tersebut, kata dia, pengembang berupaya agar bencana banjir yang pernah terjadi tidak memengaruhi daya jual produk properti. "Belajar dari bencana banjir lalu membuat market shock. Setidaknya pada tahun-tahun lalu penjualan properti di Jakarta drop sampai 10 persen," kata Oka kepada Koran Jakarta, Jumat (13/1). Menurut dia, banjir dalam jangka pendek memang akan sangat berdampak pada konsumen.
Namun, lanjut dia, tidak hanya itu yang menjadi pertimbangan dasar konsumen. Untuk jangka panjang, konsumen melihat dampak banjir terjadi beberapa saat. Meski hunian berada di wilayah yang rawan banjir, fasilitas yang menjadi kebutuhan juga menjadi faktor bagi konsumen agar tetap bertahan di wilayah itu meski rawan banjir. "Di Jakarta Utara seperti Kelapa Gading, konsumen tetap memilih wilayah itu sebagai tempat hunian karena kelengkapan fasilitas meski wilayahnya tergolong rawan banjir," tambah Oka.
Di pihak lain, Andrian Budi Utama, Direktur Sentul City, mengatakan pengembangan wilayah hunian yang bebas dari banjir memang tidak lepas dari faktor geografis tempat wilayah perumahan dikembangkan. Selain itu, peran pengembang menjaga kualitas lingkungan dalam wilayah yang dikembangkannya sangat dibutuhkan agar lingkungan dapat bertahan untuk jangka waktu yang lebih panjang. "Pengadaan daerah resapan air melalui pembukaan lahan terbuka hijau adalah salah satu cara mencegah kerusakan lingkungan selain banjir," kata Andrian, Jumat (13/1).
Menurut dia, dengan adanya ruang terbuka hijau dalam suatu kawasan hunian, berarti pengembang turut melestarikan keragaman hayati selain menjaga kesehatan penghuni kawasan. "Paling tidak, 50 sampai 60 persen lahan memang harus dialokasikan sebagai ruang terbuka hijau sebagai daerah resapan air selain penerapan sistem penampungan air," tambah Andrian.
Dijelaskan Andrian, faktor geografis seperti kawasan yang lebih tinggi di atas permukaan laut juga turut menentukan kerawanan suatu daerah dari banjir. Khusus Jakarta, faktor penurunan tanah karena daerahnya yang tidak lebih tinggi dari permukaan laut membuat sebagian besar wilayah Jakarta rawan banjir. "Belum lagi penyerapan air tanah yang turut membuat tanah di Jakarta menurun tiap tahun, menyebabkan rawan banjir."
Wilayah Penyangga
Wilayah penyangga Jakarta lainnya, seperti, Sentul, Bogor, aman dari banjir karena berada di atas ketinggian permukaan laut serta masih memiliki banyak ruang terbuka hijau dan menjadi hulu berbagai sungai, seperti Ciliwung dan Cisadane, yang mengalir ke Jakarta, Bekasi, dan Tangerang.
Sungai lebih kecil ialah Kali Cikeas, Kali Sunter, Kali Cipinang, Kali Baru, Kali Pesanggerahan, Kali Grogol, dan Kali Krukut. "Posisi kami 300 sampai 500 meter dari permukaan laut. Kami juga menyedikan hampir 27 hektare (ha) ruang terbuka hijau. Ini memungkinkan Sentul City bebas dari banjir," jelas Adrian.
Secara terpisah, Anton Sitorus, Manajer Riset Jones Lang LaSalle, beberapa waktu lalu, mengatakan saat ini sulit mencari lokasi perumahan yang bebas banjir. Sebab perumahan yang pada 2002 lalu tidak kebanjiran saat ini banyak yang terkena banjir.
Sejumlah wilayah penyangga Jakarta paling aman yang terbebas dari banjir, menurut Anton, ialah perumahan di Kota Bogor seperti Bogor Nirwana Residence (BNR), Rancamaya (420 ha), dan Bogor Park Residence. Perumahan-perumahan tersebut tanahnya paling tinggi, yaitu sekitar 400 hingga 500 meter di atas permukaan laut dan dikembangkan dengan konsep resor dengan rasio terbangun 20 hingga 30 persen serta dilengkapi sistem drainase yang baik.
Sebagian besar perumahan di daerah Serpong, seperti BSD City, Alam Sutera, Summarecon Serpong, serta beberapa perumahan lain di daerah Cibubur, Depok, dan Bogor, bisa digolongkan ke dalam perumahan bebas banjir karena faktor lokasinya.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar