KREDIT RUMAH SEKEN ATAU KPR UMUM

kpr bukan di perumahan, kredit rumah seken

Bank menangkap peluang kredit rumah seken

Kontan. JAKARTA. Perbankan mempunyai banyak cara membesarkan bisnis kredit pemilikan rumah (KPR) mereka. Selain memperbaiki strategi dengan menggelar promo bunga murah dan memperpanjang tenor kredit, beberapa bank juga aktif mengembangkan produk KPR, seperti membiayai rumah bekas (seken).

Meski pasarnya belum terlalu besar, pembiayaan rumah bekas selalu tumbuh setiap tahun. Kontribusinya terhadap KPR berada di kisaran 20% hingga 30%. Terlebih, harga rumah baru kini kian tak masuk akal.

Untuk membesarkan bisnis ini, bank menggandeng agen properti. Indrastomo Nugroho, Head of Product and Business Credit Consumer Bank BNI mengatakan, bank menyediakan pembiayaan rumah bekas untuk kelengkapan produk. Maka itu, bank tidak terlalu berharap banyak dari ceruk ini. Menu utama perbankan di bisnis KPR tetap rumah-rumah baru.

Di BNI porsi pembiayaan rumah bekas sebesar 30% atau Rp 5,1 triliun dari total KPR senilai Rp 17 triliun pada akhir 2011. "Perseroan fokus menggarap rumah baru. Permintaan KPR rumahsecond tetap ada, terutama untuk rumah-rumah di lokasi strategis," katanya, pekan lalu.

Lokasi strategis itu umumnya identik dengan pusat kota atau kompleks perumahan mewah, seperti Pondok Indah, Menteng, Dharmawangsa, Kemang dan sebagainya. Banyak nasabah terobsesi memiliki rumah di kawasan elite ini. Karena tak ada lagi kaveling kosong, mereka memilih menunggu rumah dijual.

Bank Mutiara juga terus mengoptimalkan KPR rumah seken. Dari target KPR sebesar Rp 700 miliar pada tahun 2012, manajemen mengalokasikan Rp 100 miliar untuk KPR rumah bekas. "Kami menggandeng 50 broker properti. Bisnis ini terus tumbuh karena permintaannya tidak pernah sepi," kata Candra Utama, Executive Vice President Bank Mutiara. Tambahan saja, KPR merupakan salah satu andalan Bank Mutiara. Segmen ini ditargetkan menyumbang 32% dari total target ekspansi kredit tahun ini senilai Rp 2,2 triliun.

Bunganya berbeda

Agar tidak rugi, bank menetapkan kriteria rumah seken yang layak dibiayai. Syarat minimal, perumahan harus dekat dengan jalan raya dan kawasannya bebas banjir.

Bank menetapkan syarat tersebut untuk mengantisipasi kredit gagal bayar (default). Jadi, ketika nasabah tidak mau melunasi pinjaman, bank tidak kesulitan menjual rumahnya kembali.

Bank juga jauh lebih berhati-hati memberikan persetujuan kredit. Indrastomo menjelaskan, selain menyeleksi kemampuan membayar si debitur, bank juga harus menyeleksi kondisi bangunan dan legalitas tanah. Apakah tanah dan bangunan itu menjadi objek sengketa atau ada hal lain yang berpotensi menyulitkan bank di kemudian hari.

Meski verifikasi legalitas dokumen kepemilikan selalu menjadi tanggung jawab agen properti, bank juga ikut memeriksa. Ini berjaga-jaga dari kemungkinan terburuk.

Selain memperketat syarat, ada juga bank yang menetapkan bunga lebih tinggi untuk KPR rumah bekas. Bank beralasan, premi risiko nasabah KPR rumah baru dan rumah bekas berbeda. Bank Mandiri misalnya, menetapkan bunga KPR rumah bekas sebesar 10,5%. Bandingkan dengan bunga KPR regular yang berkisar 7,5% hingga 9%.

Roostian Primananda, Manajer Produk KPR Bank Mandiri mengatakan, kendati bunganya berbeda, debitur tidak keberatan. Sayang Roostian tak ingat penyaluran KPR rumah seken. "Porsinya belum besar,” katanya. Di 2011, bank pelat merah terbesar ini membukukan KPR Rp 20,4 triliun, tumbuh 30% dibanding periode yang sama 2010.

KPR & KPA sumbang 62,5% kredit properti

Tak salah jika bank menjadikan KPR sebagai motor pertumbuhan kredit. Tingginya jumlah penduduk yang belum memiliki rumah, mengerek permintaan kredit konsumer ini. Data Bank Indonesia (BI) menunjukkan, penyaluran KPR dan kredit pemilikan apartemen (KPA) mencapai Rp 175,14 triliun per Oktober 2011, tumbuh di atas 30% (yoy).

KPR dan KPA menyumbang 62,5% dari total kredit properti yang senilai Rp 280,55 triliun. Sisanya, mengalir ke konstruksi dan real estate. Secara keseluruhan, kredit properti tumbuh 26% dibandingkan Oktober 2010. Bank swasta nasional dan bank milik pemerintah (BUMN) tercatat sebagai penyalur kredit properti terbesar.

Di KPR dan KPA, bank persero tetap paling dominan, dengan penyaluran Rp 82,65 triliun. Bank swasta nasional menyalurkan KPR dan KPA hingga Rp 77,19 triliun.

Dari sisi geografis, penyebaran KPR masih berpusat di Jakarta. Beberapa pengembang terus ekspansi ke luar Jawa, tapi pengaruh terhadap pergerakan data KPR belum signifikan. Candra Utama, Executive Vice President Bank Mutiara mengestimasi, per Desember 2011 lalu, penyaluran KPR di Jakarta dan kota-kota di sekitarnya mencapai 
Rp 160 triliun.

Maka itu, banyak bank yang tetap jor-joran menggelar promo KPR murah di Jakarta dan sekitarnya. Bank biasanya meminta pengembang ikut menyubsidi, sehingga pendapatan bank tidak berkurang. Di Bank Mutiara misalnya, dari promo KPR berbunga 9% fixed dua tahun, bank tetap menerima pendapatan bunga KPR sebesar 13%. Sisanya disubsidi pengembang.